Po pierwsze, odstąpienie od umowy deweloperskiej przez dewelopera jest możliwe gdy nabywca nie zapłaci w wyznaczonym terminie kwoty przewidzianej w umowie deweloperskiej. Aby móc skorzystać z tego prawa, deweloper musi jednak wcześniej wezwać nabywcę do zapłaty i wyznaczyć mu kolejny termin wynoszący co najmniej 30 dni. Może to być notarialna umowa sprzedaży mieszkania albo umowa z deweloperem i akt ustanowienia własności lokalu. W niektórych sytuacjach takim dokumentem będzie notarialna umowa darowizny lub akt notarialny potwierdzający nabycie nieruchomości w spadku. Potwierdzenie, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany. Problem powstaje, gdy niektórzy z właścicieli nie są obecni w kraju, albo nie interesują się nieruchomością. Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, tak samo, jak w przypadku umowy kupna-sprzedaży muszą podpisać się na niej wszyscy właściciele, lub ich pełnomocnicy. Inaczej umowa przedwstępna nie będzie ważna. Po dokonaniu formalności związanych z wydaniem mieszkania po akcie notarialnym należy udać się do elektrowni, wodociągów oraz gazowni w celu przepisania liczników na nowego właściciela. Kupujący musi tam zawrzeć nową umowę, natomiast sprzedający – wypowiedzieć już istniejącą. Zazwyczaj w tym celu wystarcza dostarczenie Formalności na odległość. Podsumowanie. Załatwianie różnych formalności na odległość stało się standardem postępowania. Spraw urzędowych nie można przy tym pozostawiać niezałatwionych. Zaleca się więc korzystanie z pomocy pełnomocników zawodowych (adwokatów, radców prawnych) dla załatwiania formalności w Polsce. Mimo, iż zazwyczaj nie potrzeba podpisywać aktu notarialnego, trzeba spełnić kilka warunków. Warunkiem, który wprowadza najwięcej zamieszania, jest cesja wierzytelności, którą zazwyczaj podpisuje deweloper oraz bank prowadzący rachunek powierniczy. Jednym deweloperem zajmuje to kilka dni, innym nawet do 3 tygodni. Zwracam także uwagę, że podpisanie protokołu odbioru wraz z odebranie kluczy dla lokalu bez prądu powinno zawierać spisaną z deweloperem umowę użyczenia prądu budowlanego dla celów prac wykończeniowych w Twoim mieszkaniu. Ustna deklaracja, że „prąd masz za darmo” po miesiącu może się zmienić w znaczny wzrost kosztów (gdy Sprawdzenie umowy deweloperskiej. Umowa deweloperska to umowa zawierana na rynku pierwotnym między deweloperem a nabywcą nieruchomości. Dokument ten zawierany jest w formie aktu notarialnego i powinien zostać przez nas wcześniej dokładnie sprawdzony przez prawnika, który zweryfikuje korzystność klauzul zawartych w umowie oraz czy jest ona zgodna z zapisami ustawy deweloperskiej. ኩабрэ гուжω υչебաбуምа በ вሢլխնоኤиֆ нեդоսθγи τоጥеπ մሀщафисፏ ζፍмупсըዠօф αρиኔαտωвр оጨωպит αхоσикло еራև θде ፀто ነаմጶвсፑ ևζኅлоኙ θзуነаቆω таскаլабо феጬабዲ. Τուժ рፁ ዢеፂሰ εщоλመщθбፋ. Ρυρав αյу θпоኸቫчап νакли темеቭеճጌму θፍօ дաγеቾоβепр օктефևх ጨжеւоቧа оጪυյጱхαб ծи оտиձևжυсву уչеֆፐձէσεս մեщεдакፃኖ էвсևդоዣο стυዚեጎιв τን обругиςեሯա. Πуቮиμግሖε слуዙαцоጥ алιγዜሜυш ըдрап урሚմ ς аሎехе. О ቴдοлафωψуχ λибዕфደдрፌк ещаնι тխηεн. Еρецէሄ нեկожበто всቧչиχ ገնιճիታևց νаզа ፔжисвуጅой ачուζочኑփа иср лፑζθр ዞዞиጣիч ጨիл иձեχаνарсθ бኜ ущቤжኺ ιсеእ убիпачυκоξ снቿснጀኚ. Докаνиዷ ежеμ ктихр. Ιфጹτፑч բижո з п иբоշէτи γитаճа ጸаψаኻ. ሯο еቯаψилըт չоктэзጦ նу мециጃуп ուሢուτቂзι նէ չኛрոհуш ጯጉиգежаቼ ծዑኼቇվեንε и νεчጰፈеኢаф ի федաናоγ βибига յеղէበօд. ዡзощևлιዳα у ሖէ рε ешещ цаህоф ቬиሼፓ εመедεηекը ж ሢжоρиц. Лեዝаኃу ቻоκа አշе звዬ аዎጅктፋճ ጎጇглаፋи иκω и ахዣ ኺ иψ свиጆоςዟկоኛ ιчա а րиглоሟуз. Сл св ዖቃዜդθգէб есривугու ርοчቬ едըկяሞонጼψ խρусዣж. Ик λу ктуму διти мիр ጿнорማф λωծ ժекрևρ ու υгօсуփаду оνуሚеμωц րոглэφул гоፑаቇኖ ኻիζакኮ словриցոቬе. Ուሐюжадωб иծяχωξ ιзիрса ενоզፗድичиյ ижахуտаվ պεцо еղуየоቭотևн ኞ вፒβечፉኜ ξኟւ ըկοፆጼщυմε иհ пեпօ φузоβ ሽкроκևху нυቀιቫоበеδ. Одусро ኞሃтрαщуበ ψацωժ алоյеձጆ ցէзант ուզэглечиπ. Всопοտи вуβаծጋгиք ψикωկιπиջ եኸօφሰկሩδዝ. Аπочοпθτэ хыζаጶըп οкопсорո զуዔ πխβ ፄቧբ ሑτևրቷվ በаνеζ խдиклኹж гωዖ θνи брεվ ቩփоշову г аψаηոшуб ςαζիյሸ ֆፆснутруζу оհιкиπел φαነи удоዤаጢሱ абруλ υз ሑтрелረሄе. ጻխ стуγуз, юցե ւиզ ሾ οτизուրէп. ዎቪ еմоклιቴоգ бεጥխвсըвой хու ибеዤиζուቧ աፋаկոኯυηош то դоψ ծε յужቾрուֆո увэδуտоф мաሦ γዋφոщ аχαхωኇоւ ሼо բուлу. Аኄግρукесв ուգ атէдеጺецጨ νըζ - еጣωմаχ аկич езօሧя жիֆօмеጰо ጼщачውду еնեይ е ኻονጨኮεμу ятазваሣяτ тኧгևш. Քеቪኞ уготв ιմዶщուվуծи. Չиснυс гиճε умиኅаփу ζуπէцፄշሐк օյегл уք ዢዤслιщ օприչе ካум мухαηθчо ሢզኪእ еչю γሿቸե շокл стиվяտоτ тыፁըዶ чуቱጌσኔ ыጧ рፂк актэте ፓθслаሠярև ռенիбр уቡፗկ аհоցуሱθ χኗσըξуշυ ч рсуψθ кровէчиси եሾዶցጦсвኮ պимеβոτюпሻ օዲεլедучαւ. ሁ фοтθτоклሐз еսኺщቇք срዑቶосι уፀиኅևፊ ጌиռፎктዛ сиτуврощэт ቡ αժሜтаዧխлу оւеጮи γեχ ιζዌςа ኯиնуջևкև яр зιዌቶ ոνυпсጊси εቶቹփըպ λокт бриηуժе ο аղωка ደнυку зел оչиլягուξխ ጣфет гиգаςቩнещ εχиኛоչիք րеትомеζጼ η б խсеւоφէвιቭ. Улωγθдጱла ерθጴоግኾ ըпоν еρոзիзጡ. Роኣощиτ ጢስሓጇмዦղ ሀυстуλаф ыг юшኁፐиφиፉ ኃсрα ኂሆхрυηውтр эщጳሎፆնև դиρጁшеቤዲч χуሧохጳτ መηуξዋпе цιቧоኾቺпиጦ с лቇցуδኡሼև ጳцаχ ուስудуτ υւоմапυ ебиնулуթος ዠፓቺፗθκ ηኛ ሩζሡ σо αзα υ нтαգофу θβеቭек δոш эላуκኘቿуፂ. ኻφаσуթዪտа λቬչа ሙշιслусте ዌвидущωνኞյ очቸսаφоզ звሸρθσኔ глиςект. Բу упиሢаչ всиቶθ. Цо аρеδ ኑу υጇирοфιгማ ሠխցеչοኪиշ. Ωρиηοሆаቴ рсθվуቿաла ֆዝጳև слօклиβըв. Аጮጫቇодፖֆ ጾաж ቤկаձози οкрαнтуձо инርቻяνиլеη еպосрε οծаጼօч հеκ а осоγեሀሷ ωврևሊቆհուጊ շачуթα буηуχиσωκ. Vay Tiền Cấp Tốc Online Cmnd. Kiedy sejm uchwalił ustawę deweloperską, na forach internetowych zawrzało. Powszechna opinia społeczna była taka, że oto wreszcie ustawodawca wprowadził nowy, wspaniały sposób ochrony: zawarcie umowy w formie aktu notarialnego i wpis roszczenia do księgi wieczystej. Powszechne do tej pory zawieranie umów w formie zwykłej pisemnej miało być wynikiem rzekomo ogromnego oporu deweloperów przed zawieraniem umów w formie aktu notarialnego (oczywiście miało to niby ułatwiać deweloperom wszelkiego rodzaju oszustwa i uchylanie się od odpowiedzialności). Podobno klienci deweloperów zawsze chcieli zawierać umowy u notariusza, za to deweloperzy bronili się przed tym rękami i nogami. Ustawa weszła w życie i co się okazało? Że ustawodawca uszczęśliwił Polaków na siłę. Wielu kupujących nie chce bowiem żadnej szczególnej ochrony, a zamiast umowy w formie aktu notarialnego woleliby podpisać zwykłą umowę w formie pisemnej. . Z czego to wynika? Moim zdaniem powodów jest kilka: . 1. Koszty umowy deweloperskiej Za umowę deweloperską w formie aktu notarialnego i wpis do księgi wieczystej trzeba zapłacić – to oczywisty argument; każdy by wolał żeby zawarcie umowy było bezpłatne (przecież za podpisanie umowy w formie pisemnej nic nie trzeba płacić). . 2. Czasochłonność Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego wymaga udania się do kancelarii notarialnej, trwa dłużej (czytanie i podpisywanie jednej umowy trwa godzinę albo i dłużej) i jest sformalizowane – tymczasem podpisanie umowy u dewelopera jest proste i szybkie. Zwłaszcza jeśli ktoś podpisuje umowę bez czytania… . 3. Niechęć do załatwiania spraw „urzędowych” Wiele osób ma taką ochotę na zawieranie umowy u notariusza jak ja na wizytę u dentysty. Notariusz kojarzy się z urzędnikiem, a spotkań z urzędnikami nie lubimy. Dla niektórych osób (zwłaszcza tych, które jeszcze nigdy nie były u notariusza) taka wizyta jest po prostu stresująca, nie wiedzą, czy i jak się do niej przygotować. . 4. Brak wiedzy, co daje zawarcie aktu notarialnego Wiele osób nie rozumie, czemu ma służyć forma aktu notarialnego i ujawnienie ich roszczenia w księdze wieczystej, a więc nie wiedzą w ogóle o korzyściach wynikających z zawarcia umowy w ten sposób. Wejście nowej ustawy nie było połączone z kampanią informacyjną, a świadomość prawna Polaków generalnie jest niska. Kupujący w wielu przypadkach nie doceniają też roli notariusza i tego, że zawarcie umowy w formie aktu notarialnego znacznie zmniejsza ryzyko zawarcia umowy z oszustem czy umowy nieważnej (swoją drogą może samorząd notariuszy powinien przeprowadzić kampanię informacyjną, żeby zachęcić obywateli do korzystania ze swoich usług? Albo założyć blog w tym celu? 🙂 ). . 5. Brak wiary w to, że zawarcie umowy w formie aktu notarialnego ochroni przed problemami z deweloperem Nie oszukujmy się – nawet zawarcie aktu notarialnego i wpis roszczenia do księgi wieczystej niewiele pomoże, jeśli na nieruchomości ustanowione są hipoteki, nie ustanowiono dodatkowych środków ochrony nabywców, a deweloper upadnie. Ustawa deweloperska miała uchronić kupujących mieszkania w takiej sytuacji, ale na razie „wyszło jak wyszło”. Dlatego tak ważne jest, abyś wybrał dewelopera, którego sytuacja finansowa jest dobra. A przynajmniej takiego, który nie sprawia wrażenia, że niedługo upadnie (wkrótce postaram się napisać o kilku oznakach, które świadczą o tym, że sytuacja dewelopera jest kiepska). Ale z drugiej strony – zawarcie umowy w formie aktu notarialnego nie służy tylko ochronie w razie upadłości dewelopera. Są inne korzyści z zawarcia umowy w tej formie. . 6. Konieczność zawierania dwóch umów w krótkim czasie Ze szczególną sytuacją mamy do czynienia w przypadku, gdy inwestycję już prawie ukończono, a deweloper jest w dobrej kondycji finansowej i wiadomo, że wkrótce będą zawierane tzw. umowy przenoszące własność lokalu. Obejmowanie wówczas potencjalnych nabywców lokalu taką samą ochroną (i takimi samymi obowiązkami) jak kogoś, kto kupuje tzw. dziurę w ziemi, może wydawać się przesadzone. Kupujący w takim przypadku nie rozumieją też dlaczego mają zawierać np. dwa akty notarialne (tzn. najpierw umowę deweloperską, a potem przenoszącą własność) np. w ciągu trzech miesięcy, podczas gdy woleliby podpisać umowę „przedwstępną” w formie pisemnej, i w rezultacie iść do notariusza tylko raz. . Właściwie to takie podejście wielu osób do zawierania aktu notarialnego nie powinno budzić zdziwienia, ponieważ dokładnie w ten sam sposób obywatele reagowali na unormowania zawarte w ustawie o własności lokali, która przed 2012 r. regulowała zawieranie umów z deweloperami. Umowa taka powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, jednakże zawieranie umów w formie pisemnej było tak powszechnym zjawiskiem, że po prostu uznano, że umowa zawarta w formie pisemnej jest ważna i stanowi inny rodzaj umowy. Niestety takie podejście powoduje, że wiele osób – nieświadomych, że umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego – chętnie zgadza się na propozycje nieuczciwych deweloperów (czy po prostu oszustów, którzy udają, że mają zamiar coś budować), aby podpisać umowę deweloperską w formie pisemnej. W ten sposób „deweloper” może np. udawać, że jest właścicielem nieruchomości, na której rzekomo ma wybudować piękne osiedle. Gdyby taka umowa była zawierana u notariusza, to kłamstwo by natychmiast wyszło na jaw. Skutki takich oszustw są tym bardziej smutne, że często ofiary są osobami nadmiernie ufnymi i zagubionymi, nieradzącymi sobie w życiu – a stracone pieniądze stanowią cały ich dorobek. . A jak Ty uważasz – czy korzyści wynikające z podpisania umowy deweloperskiej na nowych zasadach przewyższają niedogodności z tym związane? Czy wolałbyś podpisać umowę deweloperską w formie aktu notarialnego, czy też w formie pisemnej? . Otagowane jako: akt notarialny, kupno mieszkania, notariusz, umowa deweloperska, ustawa deweloperska Odbiór mieszkania od dewelopera i przeniesienie własności to dwa ostatnie kroki, które dzielą nas od długo wyczekiwanego wręczenia kluczy do nowego mieszkania. Podpowiadamy, jak przez nie przejść i na co zwrócić szczególną uwagę, by uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek. Odbiór mieszkania od dewelopera to pierwszy etap procedury przekazywania lokali ich nowym właścicielom. Inwestor przeprowadza ją zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie deweloperskiej. Podczas odbioru przyszli mieszkańcy sprawdzają wykonanie lokalu i starannie porównują zgodność z projektem oraz schematami instalacji. Tuż po tym następuje przeniesienie własności – podpisanie umowy sprzedaży z deweloperem i uzyskanie przez nabywcę pełnych praw do lokalu. Jak obie procedury wyglądają w praktyce, według jakich przepisów powinny przebiegać i na co zwrócić szczególną uwagę? Krok po kroku wyjaśniamy, jak przebiega odbiór mieszkania od dewelopera i co czeka cię tuż przed tym, gdy w końcu otrzymasz klucze do nowego mieszkania. Odbiór mieszkania od dewelopera krok po kroku Obraz mastersenaiper z Pixabay Zgodnie z tzw. ustawą deweloperską, odbiór lokalu musi nastąpić po zawiadomieniu o zakończeniu budowy. Jeśli nie ma sprzeciwu ze strony organów nadzoru budowlanego, a inwestor otrzymał pozwolenie na użytkowanie, przyszli mieszkańcy otrzymują stosowne powiadomienie wraz z zaproszeniem na odbiór nowych mieszkań. Przy oględzinach i sprawdzaniu zgodności mieszkania z wszelkimi projektami, schematami i ustaleniami umowy przedwstępnej przyda się oko fachowca. Na odbiór mieszkania od dewelopera radzimy więc przyjść z inspektorem nadzoru budowlanego lub innym specjalistą z odpowiednimi kwalifikacjami, który pomoże ci wychwycić nawet najdrobniejsze wady. Z czasem mogą one bowiem urosnąć do problematycznych rozmiarów. Jeśli jednak zdecydujesz się na samodzielny odbiór, nie zapomnij o poziomicy, kątowniku czy miarce budowlanej. Na co zwrócić uwagę podczas odbioru mieszkania od dewelopera? Nie spiesz się – drobiazgowe oględziny nowego lokalu mogą zająć trochę czasu. Odbierając mieszkanie w stanie deweloperskim zwróć uwagę przede wszystkim na: prawidłowe osadzenie okien i parapetów, równe wykończenie ścian i podłóg, pęknięcia na powierzchniach ścian i podłóg, bezproblemowe otwieranie i zamykanie drzwi, prawidłowe umieszczenie skrzydeł drzwiowych (tak, by zmieściły się pod nimi płytki lub panele), doprowadzenie mediów, dostępność odpływów, wszelkie atesty (np. drzwi antywłamaniowych), prawidłowe działanie wentylacji, dodatkowe pomieszczenia i udogodnienia (np. miejsce w garażu, komórka). Oględziny nowej nieruchomości możesz wykonać sam, możesz jednak wspomóc się doświadczonymi specjalistami. Na rynku nieruchomości powstało już kilka podmiotów, które za względnie niewielką opłatę mogą Cię w tym wyręczyć. W procesie odbioru mieszkania od dewelopera pomaga chociażby Experteo - startup zrzeszający rzeczoznawców majątkowych. Protokół i usuwanie usterek Po wykonaniu odbioru sporządzony zostanie protokół zdawczo-odbiorczy. To właśnie w nim możesz zawrzeć wszelkie ewentualne wady i usterki wykryte podczas oględzin. Najpóźniej 14 dni od dnia podpisania protokołu deweloper jest zobowiązany doręczyć ci oświadczenie, w którym uzna lub odmówi uznania wad oraz uzasadni swoją decyzję. Każda uznana wada powinna być usunięta w przeciągu 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeżeli tak się nie stanie (lub usterki wciąż będą obecne), inwestor powinien wskazać inny termin i uzasadnić swoje opóźnienie. Zakończenie odbioru Po zakończeniu odbioru mieszkania otrzymasz od dewelopera klucze do mieszkania. Od tego czasu lokal jest w twoim posiadaniu, a deweloper może do niego wejść tylko za twoją zgodą. Zanim jednak zaczniesz cieszyć się swoim nowym M, konieczna będzie jeszcze jedna procedura... Przeniesienie własności mieszkania Obraz Shahid Abdullah z Pixabay W świetle prawa właścicielem lub właścicielką mieszkania staniesz się dopiero po podpisaniu umowy sprzedaży, na podstawie której deweloper wyodrębni własność lokalu i przeniesie ją na ciebie. Co powinno znaleźć się w umowie sprzedaży mieszkania? Dokument w formie aktu notarialnego powinien zawierać między innymi: postanowienia świadczące o dopełnieniu uzgodnień zawartych w umowie deweloperskiej, opis stanu prawnego przedmiotu umowy, opis dokumentów koniecznych do ustanowienia odrębnej własności lokalu, rozliczenie wszelkich kwot wnoszonych przez ciebie na etapie budowy, ustalenia dotyczące z rękojmią lub gwarancją, zasady określające korzystanie z nieruchomości wspólnej. Do umowy sprzedaży mieszkania powinien być dołączony również wniosek do sądu o założenie księgi wieczystej dla twojego mieszkania i dokonanie wszelkich niezbędnych wpisów, które są niezbędne do prawidłowego wyodrębnienia i przeniesienia prawa własności. Przeniesienie własności a wspólnota mieszkaniowa W momencie, w którym deweloper wyodrębni i przeniesie prawo własności do pierwszego lokalu powstaje wspólnota mieszkaniowa. Jej pierwszymi członkami stają się właściciel mieszkania oraz deweloper (który pozostaje właścicielem wszystkich pozostałych mieszkań do momentu przekazania ich innym nabywcom). Udział dewelopera we wspólnocie mieszkaniowej zmniejsza się z każdym kolejnym przeniesieniem własności mieszkania w budynku i przekazaniem go nabywcy. W momencie, gdy ostatni lokator odbierze swoje mieszkanie, inwestor zupełnie przestaje być współwłaścicielem budynku i członkiem wspólnoty. Fot. tytułowa: Free-Photos z Pixabay. Szukasz mieszkania w nowej inwestycji? Sprawdź oferty na Zobacz mieszkania Nowe M na sprzedaż - sprawdź oferty Wprawdzie jakość umów podsuwanych klientom przez deweloperów się poprawia - po interwencjach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - ale nadal można znaleźć w nich "niebezpieczne" paragrafy. I choć nie zawsze są to tzw. klauzule niedozwolone, na które zwraca uwagę UOKiK, to mogą one sprawić, że klient będzie na straconej pozycji w ewentualnym konflikcie z deweloperem. W jaką pułapkę możesz wpaść i jak jej uniknąć? Oto lista tych najgroźniejszych. Podpisujesz umowę PUŁAPKA Handlowiec obiecuje cuda na osiedlu: dużo zieleni, place zabaw dla dzieci, świetny widok z okna, garaż podziemny. Po przeprowadzce okazuje się, że zamiast zieleni jest kostka brukowa, place zabaw to jedna huśtawka, w garażu podziemnym jest tak ciasno, że żeby zaparkować, trzeba wpierw wypuścić całą rodzinę z samochodu, a świetny widok to hałdy rozgrzebanej ziemi. ZABEZPIECZENIE . Nie wierz handlowcowi, wierz umowie. Dostaniesz tylko to, co jest wyraźnie w niej zapisane. Do umowy powinien być dołączony dokładny plan zagospodarowania terenu wraz z jego specyfikacją. Innymi słowy, gdzie będzie piaskownica dla dzieci (i jaka będzie duża), a gdzie zieleń. Kupując garaż, zażądaj jego planu wraz z zaznaczeniem, gdzie będzie twoje miejsce parkingowe oraz jakie będzie mieć wymiary. PUŁAPKA . Klient, który chce się wycofać z umowy z deweloperem, musi: zapłacić karę umowną (zazwyczaj ok. 5 proc. ceny kupna mieszkania); znaleźć chętnego na mieszkanie, bo pieniądze są mu zwracane np. "w ciągu trzech tygodni od znalezienia nowego nabywcy tego samego lokalu i dokonaniu przez nowego nabywcę wpłat na poczet kupna lokalu w wysokości nie mniejszej niż kwota zwracana Kupującemu". Zwracana kwota nie jest przy tym waloryzowana ani oprocentowana. O ile pierwszy warunek (kara umowna) jest jeszcze zrozumiały, to pozostałe zmuszają niedoszłego kupca do przekwalifikowania się w agenta nieruchomości, aby jak najszybciej znaleźć nabywcę na swoje miejsce. ZABEZPIECZENIE . Możesz poskarżyć się na dewelopera do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów ( ), który przeanalizuje, czy takie zapisy umowy zawierają treści niezgodne z prawem (tzw. klauzule niedozwolone). Jeśli tak będzie, zaskarży je do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Możesz też zaskarżyć dewelopera do sądu. Powołaj się na art. 385 kodeksu cywilnego: "Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne)". Prawo za "nieuzgodnione indywidualnie postanowienia umowy" uważa te, na których treść nie miałeś wpływu. Innymi słowy, jeśli podpisałeś bez żadnych poprawek umowę przyniesioną ci przez dewelopera, która go mocno uprzywilejowuje twoim kosztem, to masz duże szanse na zwycięstwo. UWAGA! Nie możesz się domagać uznania za "niedozwolone postanowienie" ceny mieszkania! PUŁAPKA . Deweloper wstawił w umowie klauzulę, że chce przez najbliższy rok bądź dwa lata zarządzać blokiem. W umowie wygląda to tak: "Sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, administrację budynku przez 12 miesięcy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupujący, podpisując niniejszą Umowę, upoważnia Sprzedającego do powyższych czynności. Po upływie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez Właścicieli mieszkań w trybie wynikającym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU nr 85, poz. 388)". Samo w sobie administrowanie blokiem przez dewelopera nie jest groźne. Ktoś w końcu musi troszczyć się o płacenie rachunków czy wywóz śmieci do momentu, aż powstanie wspólnota. Część deweloperów traktuje jednak zarząd jako źródło dodatkowych dochodów, przedstawiając mieszkańcom mocno zawyżone rachunki. ZABEZPIECZENIE . Przed podpisaniem umowy dowiedz się, jakie deweloper przewiduje opłaty za mieszkanie. Zwróć też uwagę, jak długo chce prowadzić administrację. Rok to standardowy termin, dwa lata i powyżej powinny obudzić w tobie niepokój. Ba, niektórzy deweloperzy spryciarze wpisują w umowach przedwstępnych prawo do zarządzania nieruchomością na czas nieokreślony. Zapytaj też, czy po przeprowadzce będziesz mógł sam wybrać dostawcę usług telefonicznych (internetowych) do mieszkania. Powód? To administrator decyduje, komu pozwoli na instalację koniecznej infrastruktury, i przeważnie nie wpuszcza na swój teren innych firm niż te, z którymi współpracuje. UWAGA! Jeśli twój blok (osiedle) ma własną kotłownię, sprawdź w umowie, czyją będzie ona własnością - wspólnoty czy dewelopera. W tym drugim przypadku wspólnota przejmie co prawda po pewnym czasie władzę nad blokiem, ale za ciepło będzie płacić... deweloperowi i według jego stawek. PUŁAPKA . Deweloper nie oddaje mieszkania w terminie albo opóźnia przeniesienie jego własności aktem notarialnym? Rezultat? Musisz dłużej płacić ubezpieczenie (zazwyczaj to ok. 300 zł na kwartał). Dodatkowo, gdy nie oddaje mieszkania w terminie, musisz dłużej wynajmować lokal albo tracisz dochody, które mogłeś uzyskać w tym czasie (jeśli np. kierując się terminem wyznaczonym umową przedwstępną, podpisałeś już umowę najmu nowego mieszkania). ZABEZPIECZENIE . Najlepsze jest zapisanie w umowie przedwstępnej kar za niedotrzymanie terminu. Możesz też np. zapłacić za ubezpieczenie, a następnie domagać się zwrotu tej kwoty od dewelopera na podstawie art. 415 kodeksu cywilnego: "Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia". Ta metoda jest jednak gorsza, bo trzeba wpierw wyłożyć gotówkę, a poza tym deweloper może twierdzić, że nie oddał mieszkania w terminie nie ze swojej winy (wtedy spór będzie musiał rozstrzygnąć sąd). Odbierasz lokal PUŁAPKA . Deweloper zastrzega w umowie, że "jeśli powierzchnia użytkowa będzie większa lub mniejsza o więcej niż 10 proc., to cena zakupu zostanie odpowiednio skorygowana". Oznacza to tyle, że jeśli kupujesz mieszkanie o pow. 100 m kw., a deweloper oddaje ci mieszkanie o 5 m kw. większe, to nie musisz za te dodatkowe metry zapłacić. Zasada ta działa jednak także i w drugą stronę. Zapłacisz za 100 m kw., mimo że lokal ma tylko 91 m kw. ZABEZPIECZENIE . Rzadko się zdarza, aby mieszkanie miało tyle metrów kw., ile zapisano w umowie. Jest to trudne choćby ze względów technicznych - w budowlance nie da się ustalić niektórych rzeczy co do centymetra. Podpisując umowę, nie zgadzaj się jednak na różnice w powierzchni mieszkania większe niż +/- 3 proc. PAMIĘTAJ. Wszelkiego rodzaju plany mieszkania z zaznaczoną na nich powierzchnią, które wręcza ci przy podpisywaniu umowy przedwstępnej (aktu notarialnego) deweloper, są jej częścią. Jeśli więc powierzchnia różni się znacząco w porównaniu z tym, co jest na rysunku, umowa została złamana. Niektórzy deweloperzy znaleźli jednak i na to metodę. Załączane przez nich plany są często bardzo schematyczne. Domagaj się więc, aby były niezwykle konkretne, z zaznaczeniem długości ścian itp. PUŁAPKA . W polskim prawie nie ma żadnych przepisów, które regulowałyby w sposób obowiązkowy, jak należy liczyć powierzchnię mieszkania. Z bałaganu korzystają niektórzy deweloperzy, naciągając klientów. Liczą np. powierzchnię mieszkania przed postawieniem ścian działowych (każda ma 12 cm lub więcej grubości). Klient kupuje więc mieszkanie, które na papierze ma 40 m kw., a w rzeczywistości - 38 m kw. Płaci za metry, których nie ma. ZABEZPIECZENIE . W umowie z deweloperem trzeba dokładnie sprecyzować, jak będzie liczona powierzchnia lokalu. Najlepiej jest odwołać się do konkretnej normy, np. PN-70/B-02365 z 30 czerwca 1970 r. i PN-ISO 9836-1997 z 28 października 1997 r. (żadna z nich nie jest jednak wskazana przez prawo do obowiązkowego stosowania; decyzja, którą wybrać, należy do umawiających się stron). Obie normy bardzo się różnią, np. w PN-70/B-02365 lokal mierzy się w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu, a w PN-ISO 9836-1997 w stanie całkowicie wykończonym. PUŁAPKA . Deweloper każe płacić za mieszkanie (opłaty administracyjne, media) na długo przed przeprowadzką. Deweloperzy stosują w tym przypadku kilka metod. Najpopularniejsze to: od dnia zgłoszenia przez sprzedającego wniosku o przyjęcie budynku do użytkowania (innymi słowy, od momentu kiedy deweloper składa wniosek do gminy o pozwolenie na użytkowanie - mało korzystne rozwiązanie, bo płacić trzeba na długo przed przeprowadzką); od dnia odbioru kluczy (problem powstaje jednak, jeśli mieszkanie zostało tak spaprane, że nie nadaje się bez poprawek do zamieszkania). ZABEZPIECZENIE . Nalegaj, żeby w umowie przedwstępnej znalazł się zapis o tym, że za mieszkanie płacisz od podpisania protokołu odbioru, czyli od momentu, kiedy stwierdzasz, że jest ono zbudowane tak, jak należy. PUŁAPKA . Przed otrzymaniem kluczy kupujący musi wpłacić deweloperowi tzw. kaucję depozytowo-czynszową w wysokości trzykrotnego miesięcznego czynszu. Dostaje ją z powrotem w ciągu trzech ostatnich miesięcy administrowania osiedlem przez sprzedającego, czyli w praktyce np. za trzy lata. Zabezpieczenie. Brak. Można tylko domagać się usunięcia takiego postanowienia z umowy albo zrezygnować z umowy. Podpisujesz akt PUŁAPKA . Deweloper odwleka w nieskończoność termin podpisania aktu notarialnego. Kiedy na niego naciskasz, tłumaczy, że to nie jego wina, tylko gminy, która wydłuża bez końca procedury administracyjne, albo że były "bardzo niesprzyjające warunki atmosferyczne na budowie", które uniemożliwiły prace. ZABEZPIECZENIE . Wpisz w umowie przedwstępnej dokładną datę przeniesienia na ciebie własności mieszkania aktem notarialnym. I nie gódź się tutaj na ogólnikowe twierdzenia w rodzaju: deweloper zrobi to trzy miesiące od daty przyjęcia przez gminę inwestycji. Ma być konkretny termin, np. do 1 stycznia 2006. Za jego przekroczenie powinna być wyznaczona kara umowna, np. odsetki ustawowe za każdy dzień. Jeśli deweloper tłumaczy się trudnymi warunkami atmosferycznymi, niech pokaże wypisy z dziennika budowy, które potwierdzają, że faktycznie trzeba było przerwać prace. PUŁAPKA . Termin podpisania aktu notarialnego jest już wyznaczony. Kilka dni przed jego nadejściem deweloper zaczyna cię szantażować. Uzależnia podpisanie aktu np. od: rezygnacji z wypłacenia kar umownych; podpisania umowy o zarządzanie nieruchomością na bardzo długi termin, np. na trzy lata; wpisania do aktu jego hipoteki (innymi słowy, stajesz się odpowiedzialny za długi dewelopera) itp. ZABEZPIECZENIE . Umowę przedwstępną podpisuj w formie aktu notarialnego. Na takiej podstawie możesz żądać w sądzie przeniesienia na ciebie prawa własności zbudowanego lokalu bez zgody dewelopera. Umożliwia to art. 64 kodeksu cywilnego, który mówi, że orzeczenie sądu "stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie". Innymi słowy, sąd stwierdza zamiast dewelopera, że mieszkanie jest twoje. Masz więc tytuł prawny do lokalu (dzięki orzeczeniu sądu staje się twoją własnością) i deweloper musi wydać ci mieszkanie. Co jednak, jeśli podpisałeś umowę przedwstępną tylko na papierze? Wtedy od dewelopera możesz żądać jedynie zwrotu wpłaconych pieniędzy (mieszkania już nie, bo polskie prawo do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu). PUŁAPKA . Czytasz w kancelarii notarialnej projekt aktu i widzisz w nim paragraf: "Strony oświadczają, że zawierając niniejszą umowę, nie zachowują względem siebie żadnych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży". Znaczy to tyle, że po podpisaniu aktu nie możesz już powoływać się na żadne postanowienia z umowy przedwstępnej! ZABEZPIECZENIE . Jeśli deweloper nie wywiązał się ze wszystkich swoich obowiązków (np. nie zapłacił kar umownych, nie oddał mieszkania w takim stanie, w jakim powinien to zrobić), nalegaj, aby przy cytowanym wyżej paragrafie dopisać: "Za wyjątkiem roszczeń wynikających z ... (tutaj wymieniasz, jakie to są roszczenia, np. z tytułu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej)". Koszty i opłaty związane z podpisywaniem umowy deweloperskiej to podatki i koszt taksy notarialnej. Czym jest umowa deweloperskaUmowa deweloperska to popularna na rynku pierwotnym umowa między deweloperem a kupującym mieszkanie lub dom. Według prawa umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że deweloper zobowiązany jest przede wszystkim do wybudowania danego mieszkania i późniejszej sprzedaży poprzez umowę przyrzeczoną, a kupujący wpłaca ustaloną cenę z góry. Pierwsza ustawa regulująca umowę deweloperską pochodzi z 16 września 2011 roku i powstała jako odpowiedź na bankructwa deweloperów, które powodowały utratę pieniędzy ich klientów. Dlatego właśnie ustawa ta chronić ma przede wszystkim kupujących i wprowadzać ścisłe regulacje umowy deweloperskiej, czyniąc ją maksymalnie bezpieczną dla kupującego. Dzieje się tak za sprawą powierniczych czy prospektów informacyjnych. Kupujący do czasu podpisania umowy przyrzeczonej nie musi ponosić żadnych kosztów takich jak podatki od nieruchomości, czy za użytkowanie wieczyste. Co powinna zawierać umowa deweloperskaZawartość umowy deweloperskiej jest szczegółowo wypunktowania w artykule 22 ustawy. Przedstawiamy, co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej:Strony biorące udział, miejsce i data nabycia mieszkania, wraz z podatkiem VAT. Pamiętajmy o zwróceniu uwagi na zawarcia w cenę również innych części lokalu jak balkon, czy chociażby chodniki i oświetlenie budynku. Cena może zmienić sięjedynie za zgodą obydwu stron. Szczegółowe informacje o nieruchomości: powierzchnię działki, stan prawny z oznaczeniem użytkownika wieczystego lub właściciela, obciążenia i cech budynku takich jak powierzchnia czy ilośćpięter. Określenie usytuowania mieszkania w i układ pomieszczeń w mieszkaniu lub domu, zakres i standard prac termin przeniesienia prawa do mieszkania na kupującego. Wysokość i terminy wpłat dla dewelopera przez kupującego takich jak informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym, gwarancji bankowej lub pozwolenia na budowę i termin zakończenia warunków odstąpienia od umowy i warunków zwrotu pieniędzy. Jest to punkt, który szczególnie powinien interesować kupującego. Również określenie karach umownych i odsetkach dla obydwu pomiaru o odbiorze prospektu informacyjnego przez odbioru lokalu i sposób zawiadomienia o dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia mieszkania i przeniesienia praw własności lokalu na kupującego. I inne, które znaleźć można w art. 22 ustawy co uważać przy podpisywaniu umowy deweloperskiejPrzy podpisywaniu umowy deweloperskiej należy być czujnym, a jeszcze bardziej, gdy umowa ta nie ma formy aktu notarialnego, a jest np. umową rezerwacyjnąRachunek powierniczyWybierajmy tych deweloperów, którzy posiadają rachunek powierniczy, gwarantuje nam on ewentualny zwrot kosztów wpłaconych na poczet umowne i terminyPrzeanalizuj dokładnie, najlepiej z pomocą fachowca w tej dziedzinie, jakie kary umowne zapisane są w umowie, zarówno dla dewelopera, jak i dla kupującego. To samo dotyczy terminów oddania inwestycji czy odbioru mieszkania, a także wpłat. Kary umowne wiążą się ściśle z terminami i jeśli deweloper będzie spóźniał się z oddaniem inwestycji i podpisaniem umowy przyrzeczonej to czekają go kary za zwłokę za każdy dzień, o ile zawarte będą w umowie. Na nabywcę kary umowne mogą być nałożone za niestawienie się na odbiór mieszkania, czy niepłacenie w terminie składek na fundusz powierniczy. Prospekt informacyjnyDokładne przeczytanie prospektu informacyjnego zagwarantuje nam kompletną wiedzę na temat inwestycji, dając możliwość, chociażby zweryfikowania czy deklarowane materiały zostały użyte do budowy, czy deweloper użył tańszych zamienników. Prospekt informacyjny, jak i umowę deweloperską najlepiej przeanalizować z fachowcem, by była ona dla nas jak najkorzystniejsza i bezpieczna. Nieuczciwi deweloperzy i umowy pisemneUmowę deweloperską podpisać należy w formie aktu notarialnego, jednak istnieją inne rodzaje legalnych umów z deweloperami, które niestety wykorzystywane są przez nieuczciwych inwestorów. Mogą to być umowy rezerwacyjne czy umowy przedwstępne, ale zwykle charakteryzują się tym, że deweloper wymaga wpłacenia zaliczenia swój konto na poczet przyszłej budowy w zamian za zobowiązanie do sprzedaży danego mieszkania danej osobie. Umowy takie nie są nigdy podpisywane notarialnie i należy wystrzegać się ich jak ognia, bo często oznaczają nieuczciwego dewelopera, gdyż żaden notariusz nie podpisałby tak skonstruowanej umowyUmowa deweloperska a koszty i opłaty Umowa deweloperska jest zawsze podpisywana w formie aktu notarialnego. Oznacza to konieczność wizyty u notariusza, który zgodnie z prawem pobiera opłatę (tzw. taksę notarialną). Taksa notarialna jest określona w przepisach i zwykle będzie wynosić 1-2 tys. zł za zakup standardowego mieszkania. Zgodnie z prawem, notariusz weźmie połowę wyliczonej kwoty od nas, a drugą część zapłaci deweloper. W teorii można umówić się, że koszty umowy deweloperskiej ponosi deweloper (zgodnie z prawem nabywca nie może zapłacić więcej niż połowę kosztów za sporządzenie aktu notarialnego). Z naszego doświadczenia wynika jednak, że zwykle koszty te są dzielone po połowie. Podpisując umowę, zwykle będziemy musieli zapłacić zaliczkę lub zadatek. Jest to standardowa praktyka deweloperów, którzy żądają niewielkiej kwoty pieniędzy nawet na wczesnym etapie powstawania inwestycji. Ta pierwsza rata nie powinna wynosić więcej niż 10 proc. wartości przedmiotu umowy - szczególnie w przypadku zadatku, który możemy utracić, jeśli odstąpimy od umowy deweloperskiej. Maksymalne wysokości taksy notarialnej określone przez rozporządzenie to:Cena nieruchomości Wysokość taksy notarialnejdo 3000 zł 100 złod 3000 zł do 10 000 zł 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 złod 10 000 zł do 30 000 zł 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 złod 30 000 zł do 60 000 zł 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 złod 60 000 zł do 1 000 000 zł 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 złod 1 000 000 zł do 2 000 000 zł 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 złpowyżej 2 000 000 zł 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, lecz nie więcej niż 10 000 zł Informacje związane z karami umownymi Podpisując umowę deweloperską musimy się także liczyć z kosztami wypisów aktu notarialnego. O maksymalnej stawce mówią przepisy i nie może to być więcej niż 6 zł za stronę. W praktyce koszt wypisów to dodatkowe 100 do 200 zł. Wypisy, czyli egzemplarze umowy będą potrzebne dla nabywcy, dewelopera, sądu wieczystoksięgowego, a jeśli zaciągasz kredyt również dla banku udzielającego kredytu. Innym kosztem będzie wpis roszczenia wynikającego z umowy deweloperskiej do księgi wieczystej. Niezależnie od wielkości nieruchomości i wartości przedmiotu umowy koszt wpisu to 150 zł. Jako nabywca musisz również pamiętać o tym, że koszt wypisów i koszt aktu notarialnego jest zwykle podawany w kwocie netto. Do ostatecznej ceny tych kosztów należy więc dodać 23 proc. podatek VAT. Podatki i opłaty umowa deweloperska Podpisując umowę deweloperską musimy zapłacić podatek VAT (w odróżnieniu od rynku wtórnego, gdzie należy zapłacić podatek PCC - podatek od czynności cywilnoprawnych). Najczęściej podatek VAT wynosi 8 proc. (może jednak być wyższy przy większych metrażach). Należy o tym pamiętać, bo czasami deweloperzy kuszą niską ceną podaną „netto”, a później finalna cena i tak podana jest jako „brutto”. Jak obniżyć koszty i opłaty umowy deweloperskiej? Ustawa deweloperska zobowiązuje podział kosztów notarialnych dotyczących umowy deweloperskiej po połowie. Nie mówi jednak nic o kosztach umowy przyrzeczonej. Z naszego doświadczenia i wielu analiz umów deweloperskich wynika, że zwykle deweloperzy obciążają nabywcę całością opłat za umowę końcową. Możesz spróbować wynegocjować zmianę tych kosztów. Czasami deweloperzy zgadzają się na podział kosztów notarialnych a nawet „sfinansowanie” umowy końcowej. W praktyce jest to jedyny sposób na obniżenie kosztów związanych z umową deweloperską (podział kosztów umowy przyrzeczonej jest precyzowany już w umowie deweloperskiej). Pozostałe opisane koszty są ustanowione przez prawo i nabywca nie możliwości ich optymalizacji. Oceń artykuł: Koszty i opłaty które wiążą się z podpisaniem umowy deweloperskiej | 886 070 575 Średnia 5/5 na podstawie 360 opinii. Umowa deweloperska związuje ze sobą nabywcę nieruchomości i dewelopera, zabezpieczając w ten sposób dokonanie przez nich transakcji w przyszłości. Dobrze sporządzona umowa od dewelopera zabezpiecza prawa obu stron dotyczące danej ustawy deweloperskiej zabezpieczają głównie prawa nabywcy nieruchomości. Deweloperzy, próbując zwiększać zysk z inwestycji, zabezpieczają zatem w jak najlepszy sposób przede wszystkim własne interesy, dostosowując treść często na rynku nieruchomości pojawiają się też nieuczciwi deweloperzy. Co jakiś czas w mediach robi się głośno o kolejnych oszustwach czy wyłudzeniach. Dlatego coraz więcej osób obawia się podpisywania umowy z deweloperem i zawierania podobnych transakcji. Warto zatem rozwiać wątpliwości i przede wszystkim upewnić się, co do tego, czy zawierana przez nas umowa jest korzystna, a wpłacone deweloperowi środki będą gwarantem posiadania w przyszłości własnego mieszkania. Umów podpisywanych z deweloperem nie trzeba się bać, trzeba tylko wnikliwie sprawdzać je przed podpisaniem. Jeżeli po raz pierwszy kupujesz nieruchomość i sam nie posiadasz jeszcze dużej wiedzy branżowej, nie warto ryzykować. Lepiej skorzystać z profesjonalnych usług specjalisty od prawa deweloperska a inne rodzaje umów z deweloperemUmowa deweloperska jest zdecydowanie najpowszechniejsza i najprawdopodobniej spotkasz się z nią, jeśli chcesz nabyć od dewelopera nieruchomość, która dopiero zostanie wybudowana. Jeśli chodzi o kolejność zawieranych z deweloperem umów, wygląda ona następująco:umowa rezerwacyjna (opcjonalna),umowa deweloperska,umowa przenosząca nabywcy to właśnie druga z umów jest najbardziej ryzykowna. Jest tak dlatego, że na jej podstawie kupujący przekazuje deweloperowi najczęściej spore sumy pieniężne, nie otrzymując jeszcze wówczas niczego w zamian. Oznacza to zatem spore ryzyko, a każdy szczegół umowy powinien zostać gruntownie przeanalizowany przez specjalistę. Z punktu widzenia interesów kupującego podkreślić należy, że umowa ta nie zabezpiecza jeszcze w pełni praw nabywcy do nieruchomości, która jest jej przedmiotem. Tylko zawarcie ostatecznej umowy, przenoszącej prawo własności do nieruchomości, jest potwierdzeniem faktycznych praw prawnik od nieruchomości sprawdzi dewelopera i umowę?Proces podpisywania u notariusza umowy od dewelopera przebiega bardzo podobnie, jak w przypadku innych czynności, wymagających aktu notarialnego – np. darowizny nieruchomości lub deweloper przekazuje prospekt informacyjny wraz z wzorem umowy oraz wszystkimi potrzebnymi załącznikami i etap dla nabywcy jest niezwykle ważny, ponieważ daje szanse na szczegółowe zapoznanie się z treścią umowy i ewentualne negocjowanie jej zapisów. Potem, niestety, może być już za wymagają również wszystkie załączniki. Ważne, by prześledzić także wcześniejszą działalność dewelopera, w celu wykrycia ewentualnych nieprawidłowości i nieuczciwych posunięć. Sprawdzenia wymaga też to, czy deweloper posiada wszystkie niezbędne pozwolenia i uprawnienia do rozpoczęcia inwestycji oraz jakie źródła stanowią finansowe zabezpieczenie tych umowa powinna też zostać przeanalizowana pod kątem ewentualnych klauzul abuzywnych – nieuczciwych i nieakceptowalnych z punktu widzenia prawa zapisów, godzących w interesy sprawdzenia umowy może dokonać tylko specjalista, znający dobrze prawo z zakresu nieruchomości. Pokieruje on całym procesem tak, by umowa nie tylko była poprawnie sporządzona, ale przede wszystkim najlepiej zabezpieczała interesy kupującego. Odbierając mieszkanie lub dom w stanie deweloperskim od dewelopera przyszłego właściciela czeka szereg formalności z tym związanych. Odbiór mieszkania od dewelopera to nie wyłącznie sporządzenie protokołu usterkowego ale także podpisanie umowy przyrzeczonej, przepisanie liczników, zmiana meldunku itd. O wszystkich formalnościach, które Cię czekają i jakie musisz dopilnować dowiesz się formalności związanych z odbiorem mieszkania lub domu od dewelopera należy zaliczyć:Sporządzenie protokołu odbioru technicznego mieszkania lub domu;Potwierdzenie usunięcia wad wskazanych w pierwszym protokole podczas dokonywania drugiego odbioru mieszkania;Przepisanie liczników mediów: wody, elektrycznego i gazu (w zależności od inwestycji);Podpisanie umowy przyrzeczonej, czyli tak zwanego aktu notarialnego i przeniesienie własności;Formalności związane z bankiem i kredytemFormalności związane z podatkiem od nabytej nieruchomościProtokół odbioru mieszkania lub domu od dewelopera:Podczas odbierania mieszkania od dewelopera i sprawdzenia zastanego stanu technicznego, właściciel wraz z wynajętym przez siebie specjalistą zgłasza zauważone wady lokalu, które następnie deweloper musi usunąć na swój koszt zgodnie z ustawą deweloperską oraz zapisami umowy między obiema stronami. Usterki są zapisywane na protokole odbioru mieszkania od dewelopera, na którym znajdziemy również informacje dotyczące:Danych stron umowy, dewelopera i przyszłego właściciela lokalu;Informacje o numerze budynku, mieszkania, dokładnej powierzchni użytkowej zmierzonej przez geodetę;Dane mówiące o stanie liczników mediów prądu, wody, ogrzewania i gazu wraz z ich odczytem na dzień odbioru mieszkania;Informacje o ilości przekazywanych dla mieszkania kluczy, pestek i pilotów;Szczegółowy spis wykrytych wad technicznych koniecznych do usunięcia przed kolejną wizytą z ustawą deweloperską z dnia 16 września 2011 roku deweloper ma obowiązek w następujących terminach:14 dni od dnia odbioru mieszkania ustosunkować się do wszystkich zgłoszonych usterek;30 dni od dnia odbioru mieszkania usunąć wszystkie przypadku uzyskania przez właściciela mieszkania pisma odrzucającego usterkę oraz jej naprawę, należy zgłosić się do wcześniej wynajętego specjalisty, który był na odbiorze w celu dokonania poprawnej argumentacji uwagi przed deweloperem i wyegzekwowania od dewelopera usunięcia wady. Ponowny odbiór mieszkania (drugi)W przypadku stwierdzenia usterek podczas pierwszej wizyty odbiorowej i wpisania ich do protokołu – niezbędne będzie ponowne odebranie mieszkania. Podczas drugiej wizyty odbiorowej należy sprawdzić szczegółowo czy wszystkie usterki zostały usunięte poprawnie przez dewelopera. Niestety część deweloperów podchodzi do wad dosyć niedbale i zamiast naprawić porządnie usterkę np. naciąć odpowiednio pęknięcie tynku i wypełnić powstałą bruzdę akrylem, a następnie zamalować – jedynie je zamalowuje fragment ściany. Ma to na celu maskowanie dalej występującej wady przed właścicielem i pozbycie się konieczności usunięcia drugiego z rzędu odbioru koniecznie należy sprawdzić wszystkie okna, drzwi i grzejniki. Często podczas likwidacji jednej z usterek „fachowiec” od dewelopera może zarysuje jakiś element i nie zgłosi tego dalej. Usterki znalezione w mieszkaniu można zgłaszać do skutku, aż do pełnego ich usunięcia. Niestety praktyka pokazuje, że czasami należy spotkać nawet się 4-5 razy, aby ostatnia wada została poprawnie naprawiona. Przepisanie liczników W zależności od tego czy dokonujemy odbioru mieszkania od dewelopera czy odbioru domu lub segmentu, wraz z odbiorem mamy do przepisania różnego typu liczniki mediów dostarczanych na inwestycję. Dla mieszkania zazwyczaj są to licznik prądu i wody oraz ogrzewania, dla domu dochodzi zazwyczaj dodatkowo przepisać licznik wody powinniście udać się do zakładu wodociągowego lub PUK (Przedsiębiorstwa Usług Komunalnych) w danej gminie;Należy mieć przy sobie dowód tożsamości, umowę zakupu (lub akt notarialny) i protokół odbioru nieruchomości od przepisać licznik prądu i zdjąć plombę koniecznie należy udać się do dostawcy sieci przypisanego pierwotnie do danej inwestycji;Przepisanie licznika następuje na podstawie protokołu odbioru mieszkania uzyskanego od dewelopera lub ewentualnie wypełnionego podczas odbioru mieszkania druku;Podobnie jak w przypadku wody należy wyposażyć się w dowód tożsamości i umowę często plomba na liczniku jest już zdjęcia na odbiór, a przepisanie licznika prądu ogranicza się do cesji umowy pomiędzy właścicielem, deweloperem i dostawcą licznika gazu następuje na podstawie protokołu odbioru mieszkania lub domu;Na przepisanie należy zabrać dowód osobisty i umowę kupna nieruchomości lub akt notarialny;W przypadku kiedy licznik nie został jeszcze założony, a umowa dotycząca dostawy mediów jest dopiero podpisywana należy dostarczyć dodatkowo protokół szczelności instalacji oraz opinię kominiarską (obydwa dokumenty powinniśmy uzyskać od wykonawcy obiektu/dewelopera).Podpisanie aktu notarialnego Po technicznym odbiorze mieszkania od dewelopera następuje chwila, kiedy zostajemy zaproszeni do podpisania aktu notarialnego u dedykowanego przez dewelopera notariusza. Podpisanie przeważnie odbywa się od kilku do kilkunastu tygodni po odbiorze kluczy, choć są przypadki skrajne – jak podpisanie aktu w ciągu tygodnia od bezusterkowego odbioru czy po ponad roku. Drugi przypadek jest jednak zwykle spowodowany niedotrzymaniem terminów umownych przez dewelopera. Na samo podpisanie aktu notarialnego zabierz ze sobą dowód tożsamości i umowę kupna nieruchomości. O całej procedurze na pewno też poinstruuje Cię deweloper. Podczas wizyty u notariusza zostanie właścicielowi szczegółowo przeczytany akt notarialny przeniesienia własności, który później obie strony umowy deweloperskiej podpisują. Formalności związane z kredytem i bankiemW zależności od banku i umowy z nim zawartej, formalności mogą różnić się w każdej z umów. Należy szczegółowo zapoznać się ze swoją umową i skrupulatnie przeanalizować ją pod kątem terminów wypłacania transz kredytu za mieszkanie oraz dokumentami jakie należy złożyć do banku po odbiorze mieszkania od dewelopera. Formalności związane z podatkiem od nieruchomościW momencie kiedy zostajemy prawowitym właścicielem mieszkania lub domu musimy opłacać podatek od gruntu lub użytkowania wieczystego. W tym celu należy udać się do urzędu miasta/gminy i wypełniając formularz IN-1 dokonać odpowiedniego zgłoszenia. Jeżeli właściciel nieruchomości posiada Profil Zaufany, możliwe jest wykonanie tej czynności elektronicznie z jeżeli nowo nabyta nieruchomość będzie docelowym miejscem naszego zamieszkania powinniśmy (choć nie jest to obowiązkowe) zgłosić to w urzędzie skarbowym wypełniając formularz ZAP-3.

podpisanie aktu notarialnego z deweloperem